banner

Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений

Опубликовано: 01.10.2017

Российская новостная лента стабильно пестрит заголовками о возникающих конфликтах и судебных спорах в области строительства недвижимости. В частности, это касается и нарушений существующего жилищного и градостроительного законодательства по вопросам соблюдения порядка ввода в эксплуатацию жилого фонда на всей территории государства. Сроки срываются практически на любых объектах, как эконом-, так и премиум-класса.

Задержка ввода в эксплуатацию в несколько месяцев считается на рынке нормальной и практически неизбежной, несмотря на то что такая практика ущемляет интересы покупателя и нарушает установленные нормы законодательства.

Сегодня темпы строительства на рынке жилой недвижимости в России идут далеко впереди сроков ввода в эксплуатацию жилья, и это происходит при существенном отставании спроса от предложения. По данным Министерства регионального развития Российской Федерации (далее - Минрегион России), прогнозируется рост жилищного строительства: на 2013 год намечен ввод 71 миллиона квадратных метров жилья, на 2014-й - 79 миллионов кв. метров жилья, на 2015-й - 90 миллионов кв. метров жилья.

Вместе с тем с вводом нового жилья происходит и высокий рост цен на него. По итогам второго квартала 2012 года, Россия стала четвертой (!) страной в мире по темпам роста стоимости жилья. А что касается столичного рынка жилой недвижимости, то Москва стала вторым (!) городом в мире по темпам роста цен на жилье. По мнению участников рынка недвижимости, чтобы строительство недвижимости стало более рентабельным, застройщикам нужно предоставить земельные участки на более льготных условиях.

При этом сегодня имеются достаточные основания, чтобы отметить спад ввода в строй жилой недвижимости в крупнейших по объему ввода жилья регионах, и в первую очередь - это Московская область, являющаяся лидером по этому показателю среди всех регионов РФ.

Задержка ввода жилого помещения в эксплуатацию может зачастую происходить из-за действий государственных органов, выдающих разрешение на строительство или разрешение о вводе дома в эксплуатацию, либо утверждающих акт приемки объекта строительства с несоблюдением установленных сроков, и порой это сопровождается нарушением действующих норм законодательства.

Ранее, до вступления в силу нового Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были должным образом урегулированы и регламентировались лишь региональными подзаконными нормативными актами.

С течением времени Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) г. Москвы была преобразована в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы, в котором и был создан отдел службы "одного окна", занимающийся выдачей разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Срок рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или аргументированного отказа в выдаче такого разрешения составляет 10 дней со дня сдачи документов.

На интернет-сайте Комитета государственного строительного надзора г. Москвы можно в открытом доступе ознакомиться с бланком заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендациями по оформлению заявления, а также перечнем документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Новый ГрК РФ изменил порядок ввода объекта в эксплуатацию, исключив приемку объектов государственными приемочными комиссиями и предусмотрев единый порядок ввода объекта в эксплуатацию независимо от особенностей отдельных видов объектов.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Далее, Приказом Минрегиона России от 19.10.2006 N 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Касаемо существующих правовых норм по рассматриваемой тематике нашей статьи, хотелось бы привести следующий пример актуальной судебной практики.

Суд удовлетворил заявленные исковые требования компании и признал незаконным отказ местной городской администрации в выдаче разрешения на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию.

Как было установлено судом, отвод земельного участка под строительство многоэтажного шестисекционного жилого дома произведен на основании договора аренды земельного участка. Отведенный участок земли использовался обществом строго по целевому назначению с соблюдением границ плана отвода земельного участка и договора аренды. Также обществом добросовестно уплачивалась арендная плата.

В целях подготовки проектной документации строительная компания получила согласование и разрешение соответствующих служб и организаций.

Администрацией города было впоследствии отказано компании в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку заявителем не были представлены документы, касающиеся вопроса выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, документы, свидетельствующие о выполнении технических условий на водоснабжение, канализацию и газификацию, пояснительная записка, схемы, отображающие архитектурные решения, проектная документация исходно-разрешительная и проектная документация на нежилую пристройку.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения поселения отнесено выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений.

Исследовав представленные в материалах дела документы, суд пришел к выводу, что администрацией города не представлено безусловных доказательств, объективно свидетельствующих о законности и обоснованности оспариваемого отказа.

В статье 55 ГрК РФ установлено понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой удостоверение выполнения строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Установлено, что заявителем, в соответствии с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, были представлены все документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

Все права защищены. © sitename
rss